在评估实践中，常会面临评估程序受限、存在或有事项、待定事项（或未决事项）等情形，这些因素往往会使评估结论的可靠性与准确性受到一定影响，从而增加评估结论在实际应用中的不确定性。为确保评估结果的合理使用，委托方在理解与采纳评估结论时，务必全面了解相关背景信息和潜在风险点，深入把握评估过程中的局限性与不确定因素。只有充分认知这些关键信息，才能在实际决策中保持审慎与客观，有效规避因信息不全而导致的判断偏差。

当评估程序的执行受到限制时，相关方应充分披露这些限制的性质、范围及其对评估结果可能产生的影响。披露内容应包括限制产生的原因、具体影响的领域以及在无法获取充分、适当证据的情况下所采取的应对措施。此外，还应说明该限制是否可能导致评估结论的不确定性增加，并明确指出是否因此影响了评估意见的完整性与可靠性。确保所有相关方能够基于透明、完整的信息理解评估过程的局限性及潜在风险。

在实际评估工作中，常见的情形包括无法全面或部分开展现场调查工作（例如资产清查与核实），或无法获取全部或部分评估所需资料。导致这些限制因素的原因，大致可归纳为以下两类：

一是因法律法规的限制，导致评估程序无法全面开展。例如在诉讼保全（即财产保全）过程中，法院为保障未来判决的执行，会在案件审理期间依职权对被告的财产采取查封、扣押或冻结等强制措施。在此类情形下，对相关资产进行评估往往受限，难以完成完整的评估流程。此外，涉及军工涉密项目的资产评估也属于典型的受限情形，受严格保密要求制约。具体表现为：军工涉密产品的关键参数、与军方往来的应收应付款项信息、核心生产设施（如厂房、设备）的详细技术资料，以及与军品相关的核心技术类无形资产等重要信息，均属于敏感范畴，通常无法开展全面的清查核实工作，部分关键评估资料亦难以获取，从而影响评估程序的完整性与充分性。

二是受限于客观条件，导致评估程序无法全部或部分实施。此类情况属于“本应执行，但因客观因素无法实现”的范畴，在实际操作中常见情形包括：

① 委托方或被评估单位在评估过程中存在不同程度的不配合行为，致使评估人员难以正常推进评估程序。例如，拒绝配合资产清查与核实工作，或未能及时、完整地提供评估所必需的相关文件、数据及其他支撑材料，严重影响评估工作的有效开展与结论的可靠性。

②资产所在地理位置的特殊性，使得评估专业人员难以有效执行必要的评估程序。例如，输变电线路跨越复杂地形，地下直埋管线深埋于地底难以全面勘察，工艺管道内的在产品因处于运行状态或封闭环境而无法直接查验，地下采矿所涉及的井巷及建构筑物受限于作业环境与安全条件难以进入，以及公海航行中的客货船舶因处于动态航行状态且地处境外管辖区域，均给现场勘查、数据采集及资产状况核实带来实质性障碍。

③ 特殊情境下的资产评估项目。例如，在本次新冠肺炎疫情背景下，部分评估工作因防控要求或实地限制，导致资产清查与核实无法完全开展，或只能采取部分替代性程序进行。

针对评估程序受限这一实践难题，目前尚无统一的处理范式，建议评估专业人员在执业中保持高度敏锐性与应变能力，始终将防范执业风险置于核心位置。应深入分析经济行为的实质背景，全面考量涉及各方主体的立场与诉求，评估该事项对评估结论的依赖程度，以及评估目的的具体要求，在此基础上审慎判断：在程序受限的现实条件下，是否具备出具评估报告的基本前提。若经综合评估后决定出具报告，须确保报告内容既不影响相关经济活动的正常推进，又能有效揭示潜在风险，切实守住执业底线。 以资产存放地点受限为例，可参考以下披露方式——

纳入本次评估范围的建构筑物资产共**项，账面价值为**万元，占全部固定资产总额的**%，占企业总资产的**%。鉴于煤矿生产具有高度特殊性、强安全性要求以及井下建构筑物结构复杂、分布隐蔽等特点，评估团队在实地核查过程中，主要以企业提供的工程设计图纸、施工合同、竣工资料等技术文件为基础，对填报的井下建构筑物工程量进行了系统性复核。同时，评估人员对重点区域及代表性井下建筑进行了实地踏勘与现场勘查，以验证其存在性、使用状况及结构完整性。由于井下环境受限，难以对所有建构筑物实现逐一现场核实，因此评估工作在综合考虑企业资产管理规范化水平、矿山建设档案的完整程度、安全监测数据的可靠性以及日常维护制度的健全性等多方面因素的基础上，通过上述程序所获取的资料与证据，作为井下建构筑物价值评估的重要依据，确保评估结果具备合理性与公允性。

（2）或有事项的披露 对于可能影响企业财务状况和经营成果的或有事项，企业应当根据其性质、金额及发生概率等因素，在财务报告中进行充分、透明的披露。披露内容应包括或有事项的性质、形成原因、可能产生的财务影响，以及相关不确定性程度的评估。对于预期很可能导致经济利益流出企业且金额能够可靠计量的或有负债，应在资产负债表中确认为预计负债，并在附注中详细说明其形成背景、判断依据及估计方法。同时，对于或有资产，若其存在可实现的可能性较大，也应予以适当披露，以确保财务信息的完整性与可比性。通过规范的披露，有助于提高财务信息的透明度，增强投资者、债权人等利益相关方对企业风险状况的充分理解。

企业在对外提供担保、开展资产租赁等业务过程中，可能产生或有负债，进而存在潜在的财务损失风险，这些因素均可能对企业的整体价值造成不利影响。然而，在评估报告出具时，由于相关事项的最终结果尚不确定，难以对其影响程度进行准确量化判断。为保障评估报告使用者能够全面、客观地了解企业状况，有必要在评估报告的“特别事项说明”部分对该类事项进行充分披露。 披露内容应包括以下三个方面：一是清晰说明该事项的性质，如担保对象、担保金额、担保期限、担保类型（连带责任或一般责任）以及资产租赁的具体标的、租期安排、租金水平等关键信息；二是明确评估机构在本次评估中对该事项的处理原则，例如是否已考虑其潜在影响、是否作为或有负债予以揭示，或仅作提示性说明；三是结合实际情况，合理提示该事项可能引发的或有负债及其对企业价值潜在的负面影响，强调其不确定性及其可能带来的估值调整风险。 披露形式可参考如下表述： > **特别事项说明** > 企业存在对外担保及资产租赁等交易行为，涉及对外担保金额合计人民币XXX万元，涉及资产租赁合同总额约XXX万元，租赁期限覆盖至20XX年。上述事项可能导致企业产生或有负债，具体金额和履行义务的确定性尚存在不确定性，因此评估机构无法在本报告中准确量化其对评估值的具体影响。本次评估基于企业当前可获取信息进行，未将上述事项的潜在风险计入评估结论。提请报告使用者关注该类事项可能引发的后续财务风险及对企业价值的潜在影响，审慎决策。

根据A公司提供的担保保证合同，A公司于2012年5月为其关联企业B公司提供了借款信用担保。B公司同月向**银行申请贷款共计10,000万元，借款期限自2012年5月起至2015年5月止。A公司作为保证人，对B公司的全部借款本息、可能产生的违约金以及实现债权所涉及的合理费用等承担连带责任保证。 依据A公司出具的专项说明，结合B公司近两年的财务报表分析，该公司目前经营状况正常，已按期偿还银行利息，未出现逾期或偿债困难的情形，且无明显违约迹象。因此，本次资产评估结论未将该担保事项可能引发的或有负债对A公司企业价值的影响纳入考量。 然而，需特别提醒评估报告使用者注意：若未来B公司因经营状况恶化或其他原因未能如期履行还款义务，A公司作为连带责任保证人，将依法承担全部清偿责任，从而形成实质性或有负债，可能对A公司的现金流、财务状况及整体估值产生不利影响。该潜在风险应被置于评估考量之中，建议使用者在决策时予以充分关注。 （评估基准日：2012年12月31日）

（3）关于法律、经济等潜在问题的透明化披露

被评估单位在基准日存在的法律、经济等未决事项，主要指那些可能对评估结论产生重大影响的尚未解决的诉讼案件、法律纠纷、仲裁争议，以及尚未执行的法院判决等存在不确定性的事项。此外，还包括可能对企业的生产经营活动和财务状况造成重大影响的重大合同、潜在争议事项等。此类事项虽尚未最终裁定或达成一致，但一旦实际发生，确实可能显著改变企业的资产状况或潜在负债水平。由于截至评估报告出具日，相关事项的结果仍不确定，评估专业人员难以对其具体影响程度做出合理估计。因此，建议在评估报告的特别事项说明部分进行详尽披露，以便评估报告使用者全面了解潜在风险，从而更加审慎、合理地运用评估结果。

在进行相关信息披露时，通常应首先客观、完整地呈现涉及法律与经济领域的未决事项，具体包括：该类事项的形成背景与起因、相关标的金额的具体数额、评估明细表中涉及的科目名称及其对应金额、以及当前所处的诉讼程序、仲裁或争议解决的进展情况等关键内容；其次，需说明评估机构对该类事项在评估过程中所采取的处理方法与依据；第三，应明确阐述该未决事项可能对评估结果造成的潜在影响，包括但不限于对资产价值判断、未来现金流预测或风险系数的影响。披露形式可参考如下格式：

根据NM公司提供的专项说明及律师出具的法律意见书，截至评估基准日，该公司因建设工程或材料采购事宜所涉及的未决诉讼共有三项，具体情况如下：

经核实，相关诉讼事项涉及的金额与公司账面应付款项的记录相符。由于案件尚未作出最终判决，除已确认的应付款项外，未来可能产生的利息、违约金、诉讼费用等支出尚无法准确预估，故本次评估仅依据现有账面应付款金额进行。若后续判决结果导致额外支出的发生，将对评估结果产生影响。请报告使用者予以特别关注。

（4）其他披露事项 除上述内容外，公司还对以下事项进行补充披露： - 重大合同履行情况：公司近期签订的若干重要经营合同已按约定有序推进，未出现重大违约或纠纷情形。相关合同的履行对公司经营业绩具有积极影响。 - 资产处置进展：报告期内，公司对部分闲置资产进行了优化处置，相关事项已履行内部审批及信息披露程序，处置所得资金已按规定用于补充营运资金及偿还债务。 - 诉讼与仲裁事项：公司目前涉及的未决诉讼及仲裁共三项，均属于日常经营中产生的纠纷，涉案金额占公司净资产比重较小，预计不会对公司财务状况和持续经营能力构成重大影响。 - 政策影响评估：近期国家出台的相关行业监管政策对公司的业务模式产生一定影响，公司已组织专项工作组开展合规性梳理，制定应对方案，确保经营活动符合新政策要求。 - 重要人员变动：报告期内，公司高级管理人员发生调整，新任高管具备丰富的行业经验与管理能力，已在岗位上顺利履职，管理层结构保持稳定。 以上为公司根据信息披露相关规定披露的其他重要事项，敬请投资者关注。

① 若评估报告中采纳了对评估结论具有重大影响的评估假设，建议详细披露该等假设可能受到哪些不确定性因素的干扰；同时，说明若这些假设无法实现或出现延迟实现时，对评估结果可能产生的具体影响程度。以此提醒评估报告使用者重视相关风险，审慎做出决策。

对于周期性传统行业，开工率、市场价格及毛利率的预测在评估过程中具有重要影响。建议企业明确说明相关预测数据的来源，是否参考了第三方权威机构的研究报告，或直接采用企业管理层的预测、行业内部数据等其他途径，并充分披露采用该类来源的具体理由。同时，应就预测假设可能存在的偏差、外部经济环境波动、市场供需变化等因素带来的不确定性，作出必要的风险提示，以增强信息披露的透明度与评估结果的可靠性。

③对于收益法评估中未纳入未来收益预测而直接计入评估结果的非经营性资产，若其占比相对较高或金额较大，建议充分披露其具体分类依据、采用的评估方法、评估得出的具体数值，以及相关潜在风险因素，以增强评估结果的透明度与合理性。

④建议对单项实物资产的评估值明确标注是否包含税费；对于股权类资产，应说明在评估过程中是否考虑了纳税因素对评估结果的潜在影响。

对于存在大额往来款项的情况，建议披露函证的发送与回收进度，并同步提示相关风险。