在评估实务中，常会面临评估程序受限、存在或有事项、待定事项（或未决事项）等问题，这些因素往往会影响评估结果的可靠性，增加评估结论的不确定性，进而影响其在实际应用中的可信度。因此，委托人在理解与使用评估结论时，有必要全面了解评估过程中所涉及的限制条件、关键假设及潜在风险因素，充分认识结论的适用范围与局限性，从而在决策过程中更加审慎、科学地加以运用，确保判断的客观性与合理性。

（1）在程序执行受到限制的情况下，相关信息的披露应遵循透明、准确与合规的原则。当系统或流程因技术、政策、安全等因素导致功能受限时，相关方应及时、全面地说明受限原因、影响范围及应对措施，确保利益相关者获得充分信息以正确评估风险与后果。信息披露应避免模糊表述，力求清晰、具体，必要时可附上技术说明或第三方验证，以提升可信度与公信力。同时，应建立动态更新机制，随情况变化持续披露进展，保障信息的时效性与完整性。

在实际操作中，评估工作常面临诸多限制，典型情形包括：无法全面或部分实施现场调查（如资产清查与核实），或无法获取全部或部分所需的评估资料。导致这些限制的原因，主要可归纳为以下两类：

一是因法律法规的特殊要求，评估程序在某些情况下无法完全实施。例如，在诉讼保全（财产保全）过程中，法院为确保判决生效后能够顺利执行，防止被告在案件审理期间转移、隐匿或处置财产，依法采取查封、扣押、冻结等强制措施。针对此类被限制处置的资产开展评估时，通常难以开展全面、完整的评估程序。此外，军工涉密资产的评估也面临类似受限情况。由于涉及国家安全与保密要求，部分信息无法公开或获取，形成了实质性的评估障碍。具体包括：军工产品的关键技术参数；与军队单位之间的资金往来明细；核心生产设施（如厂房、精密设备等）的具体数据；以及涉及军品研发的技术类无形资产（如专利、专有技术等）的详细资料。因这些信息属于敏感范畴，评估机构在清查核实阶段往往无法获取完整材料，导致评估工作受制于特定条件，难以按常规流程推进。

二是受客观条件制约，导致评估程序无法实施或无法完全执行。属于“本应执行但实际无法落实”的情况，实践中常见情形包括：

①委托方或被评估单位在评估过程中存在不同程度的不配合行为，致使评估机构无法正常开展工作，评估专业人员难以按照既定程序执行相关评估任务。例如，资产清查与核实工作因资料缺失或配合不到位而无法全面实施，或未能按时、完整地提供评估所必需的文件、凭证及其他关键资料。

②资产存放地的特殊性，致使评估专业人士难以有效实施必要的评估程序。例如：输变电线路跨越复杂地形，地下直埋管线深埋于地底难以全面勘察，工艺管道内的在产品因封闭环境无法直接查验，地下矿井中的井巷及附属建构筑物受限于开采条件难以进入评估，以及航行于公海的客货船因处于动态作业状态，实地核查存在显著困难。

③ 特殊情境下的资产评估项目。例如，在本次新冠肺炎疫情背景下，部分评估工作因防控要求或交通限制，导致资产清查与核实无法全面或如期开展，给评估实施带来一定挑战。

在应对评估程序受限这一实践难题时，目前尚无标准化的处理路径，因此建议评估专业人员保持高度的敏感性与灵活应对能力，始终将防范执业风险作为核心考量。应深入分析经济行为的实质内涵、相关参与方的诉求、评估结果在决策中的依赖强度以及评估目标的具体要求，综合评估在程序受限情形下是否具备出具报告的可行性。若最终决定出具报告，必须确保报告在不影响相关经济活动正常推进的前提下，充分揭示程序受限可能带来的影响，切实规避潜在的执业法律与专业责任风险。例如，在资产存放地点无法实地查看的情况下，可参照以下方式完善披露内容：

纳入本次评估范围的建构筑物资产共**项，账面价值为**万元，占企业全部固定资产的**%，占企业总资产的**%。鉴于煤矿生产具有高度特殊性、安全要求严苛以及井下建构筑物结构复杂等特点，评估团队对井下建筑物的核查工作主要依托企业提交的工程图纸、设计文件及施工合同等技术资料，对申报的工程量进行了系统性复核，并对关键性井下建筑设施开展了现场勘查。由于井下环境受限、作业安全风险较高，无法实现对所有井下建筑的逐项实地测量与全面勘查。综合考虑企业在资产管理工作中的规范性、矿山建设档案资料的完整性、安全监测数据的可追溯性，以及井下建筑维护管理制度的健全程度，评估团队基于上述资料并结合已执行的核查程序，合理确认相关资料作为井下建筑物评估的可靠依据。

（2）或有事项的披露 企业应按照相关会计准则的要求，对可能产生影响财务状况和经营成果的或有事项进行适当披露。对于尚未结案的诉讼、仲裁事项，以及对外提供担保、承诺、债务重组等可能引发未来经济利益流出的事项，若其发生的可能性较大，且相关金额能够合理估计，应在财务报表附注中予以充分说明。披露内容应包括或有事项的性质、形成原因、预计可能产生的财务影响、估计的金额及其不确定性，并说明企业为应对该事项已采取或计划采取的措施。通过透明、准确的披露，有助于提升财务信息的有用性，增强投资者、债权人等利益相关方对企业风险状况的认识与判断。

企业的对外担保及资产租赁等行为，可能形成或有负债，进而产生潜在损失，对企业的经济价值构成潜在影响。然而，在评估报告出具时尚难以准确量化此类事项可能带来的具体影响。为保障报告使用者全面、客观地了解企业状况，有必要在评估报告的“特别事项说明”部分予以充分披露。披露内容应包含三个核心方面：首先，清晰阐述相关事项的性质、发生背景、涉及金额及潜在责任范围；其次，说明评估过程中对该等事项的处理原则与具体做法，如是否已纳入评估结论、是否作出特别提示等；第三，提示该类或有负债可能对企业未来财务状况和价值带来的不确定性风险，强调其潜在影响的严重性及不确定性。披露方式可参照以下表述： “截至评估基准日，企业存在对外担保及资产租赁事项，累计涉及金额XX万元，上述事项可能形成或有负债，但具体承担义务的可能性及金额尚存在不确定性。本报告在评估过程中未将其确认为负债，亦未将其直接计入企业价值，仅作为特别事项予以揭示。提请报告使用者注意，未来若相关事项实际发生，可能导致企业额外支出或经济损失，进而对评估价值产生不利影响。”

根据A公司提供的担保保证合同，A公司于2012年5月为其关联企业B公司提供了借款信用担保。彼时，B公司向**银行申请贷款共计10,000万元，贷款期限自2012年5月至2015年5月，A公司作为保证人，对B公司的全部债务承担连带保证责任，担保范围涵盖本金、利息、可能产生的违约金以及实现债权所支出的各项费用。 根据A公司出具的专项说明及B公司近两年的财务报表显示，B公司目前经营状况稳定，持续履行还款义务，能够按期支付银行利息，未出现贷款逾期或本金无法兑付的情形。因此，在本次评估基准日（2012年12月31日）下，评估结论未将A公司因该担保事项可能产生的或有负债纳入企业价值的考量范围。 然而，需特别提示评估报告使用人注意：若未来B公司发生无力按期偿还贷款本息的情形，A公司作为连带责任保证人，将依法承担全额清偿责任，从而可能引发实际的或有负债，进而对A公司财务状况及企业整体价值产生不利影响。该潜在风险虽未在当前评估中体现，但属于不容忽视的重要事项，建议相关方在决策时予以充分关注与审慎评估。

（3）关于法律、经济等未决事项的信息披露

被评估单位于基准日所涉及的尚未决结的法律、经济等事项，主要指那些可能对评估结论产生重大影响的未决诉讼、法律纠纷、仲裁案件及尚未执行的法院判决等具有不确定性和争议性的事项。此类情况还可能包括影响企业正常生产经营或财务状况的重大合同、存在潜在风险的交易安排等。由于这些事项在报告出具时尚未有明确结论，评估专业人员亦难以对其最终结果及其对企业价值的实际影响作出合理判断。因此，建议在评估报告的“特别事项说明”部分予以全面、清晰的披露，以便评估报告使用者能够充分了解相关风险，合理利用评估结果，做出审慎决策。

在信息揭示过程中，通常应首先客观、完整地呈现涉及法律与经济的未决事项的相关情况，涵盖事项的形成背景、涉及的标的金额、评估明细表中的具体科目及对应金额，以及当前所处的诉讼审理阶段、仲裁进展或争议解决的实际情况；其次，需明确说明评估报告中对上述事项的处理原则与方法，包括是否已纳入评估假设、调整项或风险提示；第三，应分析并披露该未决事项可能对评估结论产生的潜在影响程度及方向。信息披露可参照以下格式进行表达：

根据NM公司出具的专项说明及律师事务所出具的法律意见书，截至评估基准日，NM公司因建设工程或材料采购事宜涉及的未决诉讼共计三项，具体情况如下：

经核实，相关诉讼事项涉及的金额与公司账面记录的应付款项相符。由于诉讼尚处于未判决状态，未来可能产生的利息、违约金、诉讼费用等支出尚无法准确预估，因此本次评估仅依据现有账面应付款项进行。若最终判决结果导致额外费用发生，将可能对评估结论产生影响。敬请报告使用者予以关注。

（4）其他重要信息披露 除已披露内容外，公司还对以下事项进行了补充说明： - 重大合同履行情况：本报告期内，公司执行的若干重要合同均按约定正常履行，未出现重大违约或争议事项，相关履约进展符合预期。 - 资产变动情况：报告期内，公司对部分闲置资产进行了评估与优化处置，资产结构进一步优化，提升资产使用效率。 - 重大诉讼与仲裁事项：截至报告期末，公司涉及的未决诉讼共2起，均处于审理过程中，预计不会对公司财务状况和经营成果产生重大影响。 - 关联方交易情况：公司与关联方之间的交易均遵循市场化原则定价，交易内容真实、公允，履行了必要的审批程序及信息披露义务。 - 政策影响评估：近期出台的行业监管政策对公司主营业务产生一定影响，公司已积极调整经营策略以适应新规要求，并将持续跟踪政策动态。 - 环境与社会责任履行：公司在环保投入、节能减排及员工权益保障等方面持续推进，相关举措已纳入年度可持续发展报告并对外披露。 以上事项均为公司经营活动中需特别关注的非日常性信息，已根据信息披露相关规定予以完整、真实、准确披露。

① 若评估报告中运用了对评估结论具有重大影响的假设，建议明确披露这些假设所受的不确定性因素，说明若相关假设未能如期实现或出现延迟，可能对评估结果产生的具体影响程度，以提醒报告使用者重视潜在风险，审慎做出决策。

②针对具有周期性特征的传统行业，开工率、市场价格及毛利率等关键指标的预测对评估结果具有显著影响。建议披露相关预测数据的来源，明确说明是基于第三方权威机构的研究报告，还是直接采纳企业管理层的内部预测或其他信息渠道，并对所选预测路径的合理性进行充分说明，同时提示相关预测可能存在的不确定性与潜在风险。

③在收益法评估中，若存在未纳入未来盈利预测但直接计入评估结果的非经营性资产，尤其当其占比偏高或金额显著时，建议详细披露其分类依据、所采用的评估方法、具体的评估结果，并补充相应的风险提示，以增强评估报告的透明度与可读性。

④针对单项实物资产，建议明确披露评估值是否包含增值税等税费；对于股权类资产，建议说明在评估过程中是否已充分考量纳税事项对评估结果可能产生的影响。

⑤针对存在大额往来款项的情形，建议公开说明函证的发出与回收情况，并附上相应的风险提示。