2020年4月24日，自然资源部正式发布并实施《农村集体土地价格评估技术指引》。该文件第九章专门针对耕地承包经营权（使用权）的价格评估，提供了明确的技术指导与规范要求。

● 核心标准

依据《农用地估价规程》的相关要求，采用多种主流估价方法对耕地承包经营权（使用权）进行价格评估，充分结合耕地的实际收益能力、农业生产特性以及土地流转市场的发展水平与运行状况，积极探索符合区域实际的创新性评估路径，提升估价结果的科学性与适用性。

耕地承包经营权（使用权）的价格评估，通常以收益还原法为主要方法。若存在可参照的市场交易案例，亦可采用市场比较法进行评估。针对拟进行开发或改造的地块，适宜运用剩余法进行测算。在已公布农用地公示地价的地区，可结合公示地价系数，通过修正法确定评估价值。对于已完成农用地分等定级工作的区域，还可采用评分估价法，依据土地质量等级及综合因素进行科学测算。

● 核心应用技巧与注意事项

收益还原法是一种用于资产评估的常用方法，主要通过预测资产未来可带来的收益，并将其折现至当前时点，以确定资产的现值。该方法的核心思路是：资产的价值取决于其在未来能够产生的经济收益能力。在实际应用中，通常需要合理估算未来收益水平、设定适当的折现率，并考虑收益期限等因素。这种方法广泛应用于不动产、企业价值、无形资产等领域的评估，特别适用于具备稳定收益预期的资产。

在确定年度总收益时，针对以种植作物为主要方式获取农业收益的情况，原则上应根据待估耕地所在区域广泛种植的主导农作物，参照其普遍的产出水平来确定客观收益标准。若年收益以实物形式约定，则需以评估基准日的市场价格为基准，合理纳入物价波动趋势及市场未来预期等变量因素进行综合测算。此外，凡涉及现行有效的农业补贴政策，相关补贴金额应依法纳入收益总额计算范围。

在确定年度总成本时，土地相关税费应依据当地现行法规和标准进行核算；针对采用工厂化农业模式经营的情形，需通过调研评估，合理确定其应有的合理经营利润水平。

土地还原率通常可运用“安全利率加风险调整值”的方法进行估算。在确定风险调整值时，除需考量自然灾害对农业生产带来的不确定性外，还应综合评估农业生产周期较长、市场供需波动等潜在风险因素。一般来说，常规种植项目的整体风险水平相对较低，而特种种植则因技术要求高、市场接受度不确定等因素，风险相应提高；养殖业由于受疫病、价格波动和饲养管理等多重影响，其风险普遍高于种植业；相比之下，工厂化农业因具备较高的技术集成度和可控环境，其运营风险通常低于传统非工厂化农业模式。

市场比较法（又称市场参照法或比较法）是一种常用的房地产估价方法，其核心原理是通过对比最近市场上已成交的、与待估资产相似的交易案例，来推断目标资产的合理价值。该方法基于“替代原则”——在相同市场条件下，具有相似特征的资产应具有相近的价格。 具体操作中，估价人员会收集近期同区域、同类型、相似面积、用途和配套设施的房地产交易信息，然后对这些可比案例进行交易时间、区域位置、楼层、装修状况、产权性质等多方面的调整，以消除差异因素的影响，最终得出与待估物业最接近的市场价格。 市场比较法具有逻辑清晰、数据直接、易于理解的优点，广泛应用于住宅、商铺、写字楼等各类物业的市场价值评估。但其前提是市场上存在足够多的可比交易数据，且交易真实、透明，否则可能影响评估结果的准确性。

在开展调查与对比分析时，应着重考察不同流转模式、多样化种植结构以及各异的经营策略对价格走势所产生的影响。

优先选取与评估目的相符或相近的交易案例作为参考，若交易方式存在差异，则应通过合理的价格调整予以修正。

应针对不同种植模式与经营形态开展分类案例分析，原则上实现同类比较：在经营方式上，明确区分常规大田种植、设施大棚种植以及工厂化集约化种植等类型；在种植类型上，则应按水田、旱地等土地利用形态进行划分，确保对比具有针对性与可比性。

耕地经营权流转价格评估

耕地经营权价格评估方法及要求应依据本指引执行。此外，请重点关注以下关键事项。

根据流转合同中约定的使用年限进行年期调整，可参考本指引所阐述的年期修正方法。实际流转年限须控制在地方政策明确的最高限制范围内，同时不得超出土地承包期限所剩余的年限。

采用收益还原法进行评估时，鉴于经营权受让方所面临市场风险相对较高，因此在确定还原率时通常会适当高于承包经营权对应的还原率，以反映更高的不确定性与投资风险。对于流转合同中明确要求受让方承担土地改良等前期投入的情况，相关投入成本可在评估过程中通过合理方式予以体现，确保评估结果更贴近实际经营成本与收益状况。

采用市场比较法时，应选取与评估对象位于同一区域、具有相同土地性质的耕地交易案例作为可比实例；或在相同区位、相同种植经营类型的条件下，通过合理调整使其权利状态一致，进而作为参考依据。可根据本指引所提出的原则，适度拓展耕地经营权流转可比实例的获取渠道，提升数据的代表性与适用性。

在评估此类土地权利价值时，若存在其他特殊约定，应充分考量其对土地使用权能及相应权益的实际影响，并据此作出合理调整。

《农村集体建设用地估价技术指南》