水果林资产具有显著的复杂性与多样性，其特性相较于用材林和竹林尤为突出。首先，水果林涵盖的树种与品种极为丰富，种类繁多，而每种水果在生长特性、管理需求及市场价值上均存在明显差异。其次，其栽培与管理技术体系高度精细化，涉及品种选择、土肥管理、病虫害防治、整形修剪、采收采后处理等多个环节，技术要求高且差异显著。在经营方式上，既有家庭小规模种植，也有规模化、集约化企业化运作，模式多样。此外，水果产品的加工路径广泛，可鲜食、制汁、干制、酿酒、提取活性成分等，产业链延伸能力强，附加值高。 由于各树种投入成本、产出效益、生长周期和市场回报率相差悬殊，同一品种在不同集约化管理水平下（如高密度种植 vs. 传统种植）所呈现的收益水平也可能天壤之别，这进一步增加了资产评估的复杂性与不确定性。特别值得注意的是，水果林作为典型的永续性农业资产，与竹林类似，具备长期持续产出能力——只要管理得当、气候稳定，就能维持稳定产量。若市场价格波动较小，其收益流将具有较高可预期性。 然而，也正是这种长期收益的特性，使水果林资产评估面临双重挑战：既要准确估算当前年度的实际净收益（即“现值”），还必须前瞻性地预测未来多期的收益现值（即“预报值”）。而这些未来收益具有明显的“虚拟性”——它们依赖于长期的管理水平、市场环境、自然灾害等多重不确定因素，最终可能部分实现、完全实现，甚至完全无法兑现。这种“未来收益的兑现不确定性”，构成了水果林资产评估中尤为突出的难点与风险点。

水果林资产由果品（鲜果）、果树（或果林）以及林地（水果园地）三大部分构成，三者既相互区分，又紧密关联。在资产评估过程中，通常以果品作为核心依据，因为果品的产量高低直接决定了年均净收益水平，而这一收益又会反过来影响果树本身及所依附林地的经济价值。因此，准确测定水果树的鲜果产出量，成为开展水果林资产评估不可或缺的关键环节。