（一）现行海洋资源管理领域的法律法规与规章体系

当前，我国海洋资源管理领域的法律法规体系已逐步健全，主要包括《中华人民共和国海域使用管理法》《中华人民共和国海洋环境保护法》《中华人民共和国矿产资源法》《铺设海底电缆管道管理规定》《海域使用权管理规定》《海域使用权登记办法》，以及地方性规范如《福建省海域使用管理规定》《福建省海域使用管理办法》《福建省海域使用金征收配套管理办法》等。随着这些法律法规的不断出台与修订，海洋管理体制日益规范，法治基础持续夯实，为海域使用权的合法流转与金融创新，特别是海域使用权抵押贷款业务的发展，提供了坚实的法律支撑与有利的制度环境。

（二）海域估价的现状 当前，我国海域估价工作正处于逐步完善与深化发展的阶段。随着海洋经济的持续增长和自然资源管理制度的不断优化，海域使用权的评估需求日益增加，推动了海域估价体系的建立健全。目前，相关评估主要依据《海域使用管理法》《海域评估技术规范》等法律法规和政策文件，结合市场交易数据、区域资源禀赋及环境承载能力，开展价值测算。 然而，与陆地土地估价相比，海域估价仍面临诸多挑战。一方面，由于海洋资源的特殊性，如水域流动性强、生态功能多维、开发利用方式多样，导致价值构成复杂，难以形成统一的评估标准。另一方面，市场交易信息不透明、数据采集困难、专业技术人才匮乏等问题，也制约了评估结果的科学性与公信力。 此外，不同地区在实际操作中存在评估方法不统一、参数选取差异较大等问题，影响了评估结果的可比性与权威性。尽管近年来部分沿海省份已开始试点建立海域价格动态监测体系，并探索引入大数据、遥感技术等现代手段提升评估效率，但整体来看，技术与管理层面的整合程度仍有待提高。 总体而言，我国海域估价正处于从探索向规范化、标准化迈进的关键时期，亟需加强顶层设计，完善技术标准，推动跨部门协作，构建科学、合理、可操作的海域价值评估机制，为海洋资源科学管理与可持续利用提供有力支撑。

自《海域使用管理法》于2002年1月1日正式施行以来，国家海洋局持续推进海域估价制度的理论研究与实践探索，山东、江苏、浙江、福建等沿海省份相继开展相关试点和业务布局。然而，由于现行海洋资源管理法律法规体系中尚未对海域使用权价值评估作出明确规范，导致在实际操作过程中面临诸多现实挑战。具体问题可归纳为以下几方面：

1、海域使用权价值评估尚缺乏统一规范与技术规程。相较之下，房地产估价已有《房地产估价规范》，土地评估也遵循《土地估价规程》，形成了较为成熟的评估体系，而当前海域使用权评估领域仍处于无明确标准可依的状态，导致评估工作缺乏统一依据，实际操作中难以规范，制约了海域资源市场化配置的健康发展。

2、在管理流程方面尚缺乏成熟有效的实施方法。

3、评估部门普遍缺乏相应的专业认证与资质。

由于现行体系中尚未建立专门针对海域的估价与管理机制，实践中普遍沿用土地及房地产领域的评估模式。然而，这种迁移式方法是否适用于海域资源的特性和价值构成，仍需深入研究与论证。

4、获取沿海企业生产经营状况的基础资料和数据存在较大难度。

海洋经济作为一项新兴领域，其发展正不断拓展，然而与海洋利用企业生产运营相关的各类数据资料，因缺乏统一归集机制，往往难以系统获取。即便部分资料能够获取，其真实性与完整性也常面临挑战。即便确认数据真实，其在当前海域使用权价值评估体系中的应用程度，是否真正实现了科学量化与合理反映，仍存在诸多待解之问。这一系列问题，亟待深入研究与实践探索。

5、海域使用权与临海土地权属分离问题突出。

在临海工业、港口物流等产业领域，海域使用权与临海土地使用权具有天然的协同性，这种紧密联系根植于海域资源的使用特性和功能属性。实际上，临海工业与港口物流所依赖的用海空间，本质上是海域与陆域共同构成的复合型空间载体，二者在功能上不可分割。从实际运作角度看，若缺乏临海土地支撑，海域的利用价值将大打折扣，难以实现其应有的生产与运输功能。现阶段，除了渔业及养殖类用海外，海域使用权的核心价值主要体现在其与临海土地融合所形成的港口、码头、航道等基础设施体系中。若仅以海域或土地任一权属单独设定抵押，均无法完整体现该资源的真实经济价值。尤其在资产交易环节，除渔业和养殖用途外，绝大多数工矿、交通类用海项目，一旦脱离临海土地，其海域使用权在二级市场几乎无法实现有效流通与变现。因此，实践中若试图单独将海域使用权作为抵押标的，往往会因缺乏实际可操作性而难以落地，凸显了海域与土地一体化利用的必要性与不可替代性。