1、旅游资源的属性特征与管理层级

依据资源特性，旅游资源可划分为自然景观与人文景观两大类别。自然景观涵盖地文特征、水域风貌、气候与天象现象以及生物群落等；人文景观则包括历史遗迹、民俗传统、城乡建筑风貌、现代旅游设施、宗教信仰体系、文学艺术表达以及特色饮食与购物体验等。尽管自然景观与人文景观在成因与表现形式上存在显著差异，二者却并非孤立存在，而是相互交融、彼此依存：许多自然景观往往需通过人工开发加以呈现，其开发利用过程中不可避免地融入了人文元素；而人文景观的建设与布局，通常也依托于特定的自然环境，力求与周边自然风貌相协调，以增强整体旅游体验的和谐性与吸引力。

根据管理层级，我国的旅游资源可划分为世界级、国家级、省级以及市（县）级四个等级。其中，世界级旅游资源主要涵盖被联合国教科文组织列入《世界遗产名录》的重要文化遗产与自然景观，以及纳入“人与生物圈”保护区网络的生态保育区域。国家级旅游资源则包括国务院核定的国家重点风景名胜区、国家历史文化名城、重点文物保护单位，以及由林业部门批准设立的国家自然保护区和国家森林公园，还有经国土资源部认定的国家地质公园等。省级旅游资源主要包括由省（自治区、直辖市）政府认定的省级风景名胜区、省级历史文化名城（镇）、省级文物保护单位、省级自然保护区及省级森林公园等。而市（县）级旅游资源则主要指由市、县级政府审定的风景名胜区、文物保护单位及其他具有地方特色和保护价值的旅游景观资源。

旅游资源的类型和管理级别，比较准确地反映了各种资源的稀缺程度和品位的高低，是其价格形成的价值基础，是价格确定的主要因素。

2、旅游资源的开发条件 旅游资源的开发不仅取决于资源本身的品质与特色，还需综合考虑多方面因素，以确保开发的可行性与可持续性。主要开发条件包括以下几点： 1. **资源禀赋与独特性**：旅游资源应具备较高的自然或人文价值，拥有鲜明的特色与不可替代性，如独特的地质地貌、丰富的历史文化遗存或浓郁的地方民俗风情，这是吸引游客的核心基础。 2. **区位条件与可达性**：交通通达性是开发的重要前提。旅游资源应位于交通便利的地区，或具备良好的道路、铁路、航空等基础设施支持，方便游客的进出，降低旅游成本与时间消耗。 3. **市场需求与客源基础**：开发必须以市场需求为导向，评估目标客群的兴趣偏好与消费能力。区域经济水平、人口结构及旅游发展趋势也影响着开发的可行性与盈利潜力。 4. **环境承载力与生态保护**：旅游资源所在地的生态环境应具备一定承载能力，开发过程中须兼顾环境保护，避免过度开发对自然生态与人文环境造成破坏，实现可持续发展。 5. **政策支持与制度保障**：地方政府的政策扶持、规划引导、资金投入以及相关法律法规的完善，是推动旅游资源开发的重要保障，尤其在基础设施建设与管理运营方面。 6. **资金投入与经济可承受性**：旅游资源开发需大量前期投资，包括设施建设、景观营造、宣传推广等。项目的资金来源是否稳定，投资回报周期是否合理，直接影响开发的推进速度与成功概率。 7. **管理能力与专业人才**：专业的项目管理团队与高素质的人才队伍，是保障开发质量与服务水准的关键，尤其在景区运营、市场推广与游客体验管理方面。 综上所述，旅游资源的开发是一个系统工程，必须在资源特色、市场需求、基础设施、生态保护与政策支持等多重条件协同作用下，科学规划、合理布局，才能实现经济效益、社会效益与生态效益的有机统一。

旅游资源所处的空间布局、具体区位以及可达性等地理与交通基础条件，连同国家相关政策支持、区域旅游产业发展水平等动态影响因素，共同作用于项目开发的初期资金投入规模与未来的收益预期，成为衡量旅游资源价值的核心依据。

3、旅游资源经营权的市场需求分析 随着文化旅游产业的持续发展和消费者对高品质旅游体验需求的不断提升，旅游资源经营权的市场需求日益旺盛。各地景区、度假区、文化遗产地等优质旅游资源的开发与运营，正逐步从单一门票收入模式向多元化、精细化运营转型，促使市场对专业运营主体的需求显著增强。 当前，投资者、文旅企业及地方政府普遍关注具有发展潜力的旅游资源经营权，期望通过引入市场化机制，提升资源利用效率、丰富产品供给、优化服务体验。尤其是在乡村振兴、全域旅游以及“文旅融合”战略推动下，县域景区、特色村落、生态湿地等非核心景区的经营权项目受到广泛关注。 同时，消费者对沉浸式体验、主题化旅游、私密化服务的需求上升，推动市场对创新运营模式的渴求。具备品牌运营能力、数字营销手段和综合管理经验的市场主体，更易获得经营权竞标中的竞争优势。 总体来看，旅游资源经营权的市场需求正呈现出专业化、资本化和可持续化三大趋势，未来将吸引更多社会资本和专业机构参与，形成更加开放、高效、公平的市场格局。

旅游资源的开发、利用与收益过程往往伴随着高额投入和漫长的回报周期，因此投资者对旅游资源经营权的需求程度，成为影响其市场交易价格的核心因素。

4、旅游景区当前的营收状况

对于已具备一定开发基础的旅游景区，其经营权定价的关键参考指标之一便是当前的运营收入。在评估这一收入时，需从统计周期内的总营收中剔除实际发生的经营支出，以准确反映景区的真实盈利水平。

5、旅游资源经营权年限

旅游资源的经营权通常与特定的经营期限相关联，这一期限主要依据现行法律法规进行界定，同时也受到项目开发建设投资规模与规划周期的影响，一般设定在30至50年之间。

结合上述各项因素，旅游资源经营权的定价可依据以下两个公式进行表达：

公式一：P = I × (1 + i%)^t

公式二：P = \frac{1}{3A}(\alpha + \beta + \gamma)t

其中，P 表示旅游资源经营权的评估价值。公式一仅适用于旅游景区类经营权价值的测算；公式二则具有更广泛的适用性，可用于各类旅游资源经营权价值的确定。

I代表在旅游资源经营权价格确定当年，旅游景区所实现的当前营业收入。

i％表示自旅游景区启动开发以来，其当前营业收入的年均增长速率。

t 表示旅游资源开发与经营的许可期限（单位：年）。

A代表旅游资源的年度评估价值（assessed price），其数值主要取决于旅游资源的类型及其等级水平。

α表示旅游资源开发条件的评价系数，其取值范围介于0与1之间。

β表示旅游资源经营权市场需求的敏感度系数，取值范围介于0至1之间。

7代表其他影响因素的系数，取值范围介于0到1之间。