在开展PPP存量项目的评估业务时，需结合评估目的、评估对象特性、价值类型定位以及可获取资料的完整程度等关键因素，对收益法、市场法和成本法三种基本评估方法的适用性进行系统分析。收益法适用于能够合理预测未来现金流且项目具备稳定收益能力的情形，尤其适合运营期内现金流入可预测的PPP项目；市场法在存在可比交易案例且市场数据充分、透明时具有较高参考价值，适用于同类项目交易活跃、市场条件成熟的场景；成本法则更适用于资产构成清晰、重置成本可准确计量且收益能力较弱或不具备持续经营能力的项目。综合评估条件，应遵循科学性与合理性原则，合理选择单一方法或多种方法组合使用，以确保评估结论的客观、公正与可靠。
收益法是基于资产未来所能带来的经济利益，通过将其预期收益折现至当前时点，以确定其价值的一类评估方法的集合。市场法则是借鉴市场上相同或相似资产的近期成交案例，通过直接对比或调整差异因素，推导出待评估资产价值的评估技术总称。成本法则是以重新购置或构建被评估资产所需付出的全部成本为基准，扣除因使用、技术落后或其他因素造成的各类损耗，从而得出资产现值的一系列评估方法的统称。
（一）收益法 收益法是一种基于未来收益预测来评估资产价值的评估方法。其核心思想是：资产的价值取决于其未来能够带来的经济利益。通过合理预测资产在未来一定期间内的预期收益，并选择适当的折现率将这些未来收益折算成现值，从而得出资产的评估值。 在实际应用中，收益法广泛适用于具备持续经营能力且未来收益可预测的企业、无形资产（如专利、商标、特许经营权）以及收益性房地产等。评估时需充分考虑行业发展趋势、市场环境、企业经营状况、资本成本等因素，确保收益预测的合理性与折现率的科学性。 该方法的优势在于能够反映资产的盈利能力与内在价值，更贴近投资者对资产价值的预期。但其局限性也较为明显，主要体现在对未来收益的预测具有一定主观性，若假设条件不成立，可能导致评估结果偏差较大。因此，运用收益法时，需结合其他评估方法进行交叉验证，以提高评估结果的可靠性与准确性。
运用收益法对PPP存量项目进行估值时，需严格遵循收益法的核心原则，系统开展评估工作。在操作过程中，应重点审视并深入分析若干关键因素，这些因素对最终评估价值具有显著影响，具体包括：未来现金流的可预测性与稳定性、项目收入的定价机制与调整机制、政府付费或使用者付费模式的可持续性、运营成本的合理预测、项目生命周期内的潜在风险（如政策变动、需求波动、履约风险等）、折现率的科学选取，以及合同约定的收益分配机制和政府偿还能力等。对上述因素的准确识别与合理量化，是确保评估结果客观、公允和具有可实现性的核心保障。
1. 收益周期
PPP存量项目通常具有明确的收益期限，该期限与项目合同中规定的合作周期相匹配。若项目合同中对经营期届满后的续约事宜有清晰规定，可依据合同条款合理设定收益期，确保项目收益的可持续性与合规性。
2. 营业收入 指企业通过日常经营活动所获得的全部收入，涵盖商品销售、服务提供及其他主营业务带来的款项。该指标是衡量企业核心业务发展水平和市场竞争力的关键财务数据，反映企业在特定期间内主营业务的获利能力与经营规模。
在对PPP存量项目的营业收入进行预测时，应以项目合同约定及项目设施的实际产出能力为根本依据。在此基础上，需综合分析宏观经济环境与区域发展态势，深入评估所属行业的当前状况及其未来发展趋势，科学预判项目产出物的市场需求量与相应价格走势。同时，必须充分考量合同中涉及的违约责任、赔偿机制、担保安排、提前终止条件，以及可能触发价格调整的相关因素，评估其对项目未来现金流和收入水平的潜在影响，从而确保收益预测的全面性与前瞻性。
3. 收益计量方式
项目设施经营权资产组与项目设施所有权资产组的收益计量方式，通常与项目公司股权层面的收益口径存在差异。
项目设施经营权资产组与项目设施所有权资产组的收益通常采用超额收益口径进行衡量。所谓超额收益，是指项目整体收益扣除由其他协同资产所贡献部分后的净剩余收益。这些协同资产是指与上述两类资产组共同运作、并共同推动项目整体收益实现的其他资产。在收益预测过程中，应聚焦于资产组整体所产生的综合收益，无需对资产组内各项资产各自贡献的收益进行拆分或量化，重点在于反映资产组作为一个整体的协同效应与整体收益水平。
项目公司股权收益的衡量通常基于自由现金流或净利润这两个核心指标。
在实际评估操作中，也可结合PPP存量项目的具体特点，灵活选用其他适合的预期收益计算方式。
4. 增加出资
在预测期需追加投资的处理上，项目设施经营权资产组及项目设施所有权资产组的评估方法与项目公司股权评估存在差异。
在对项目设施经营权资产组及项目设施所有权资产组进行评估时，针对预测期内拟追加的投资，应综合考虑经营期届满时的资产移交方式及相关移交要求，合理测算该部分追加投资对项目未来收益的贡献水平，并将此项贡献额从整体项目收益中予以扣除，以确保评估结果的公允性与准确性。
在项目公司股权价值评估过程中，对于预测期内计划新增的投入，应视为该年度的资本性支出，并在计算股权收益时充分考量此类支出对现金流及收益的影响。
5. 折现率 折现率是将未来现金流折算为当前价值的关键参数，反映了资金的时间价值以及投资所承担的风险。它不仅决定了未来收益的现值大小，还直接影响项目评估、企业估值及投资决策的准确性。合理的折现率应综合考虑无风险利率、市场风险溢价、行业特性及企业自身的信用风险等因素，通常通过资本资产定价模型（CAPM）或加权平均资本成本（WACC）等方法估算。在实际应用中，折现率的微小变动可能对估值结果产生显著影响，因此其设定需严谨、透明，并结合具体情境进行动态调整。
项目设施经营权资产组及项目设施所有权资产组的折现率，通常与项目公司股权资本的折现率在内涵上存在差异。折现率的确定应立足于未来现金流的不确定性，综合考量PPP项目合同条款、风险分配机制、评估基准日的市场利率环境、行业平均投资回报水平，以及项目自身特有的风险因素。关键在于确保所选用的折现率与预期收益的计算口径相匹配。在实际操作中，估算上述两类资产组的折现率，可参考风险累加法，或采用企业加权平均资本成本（WACC）等方法，结合项目具体特征进行合理调整。
6. 最后一期的收益情况
在对项目设施经营权资产组及项目设施所有权资产组进行评估时，经营期最后一期的超额收益测算方法应与各存续期间的测算要求保持基本一致，确保评估逻辑的一致性与可比性。
在对项目公司股权进行估值时，针对最后一期收益的预测，需综合考量PPP项目合同中关于移交的相关条款，以及营运资金的可回收性、尚未清偿的贷款余额，以及移交过程中可能产生的各项成本与费用。对于那些在项目中具有较长使用年限或经济寿命超过收益期、且依据合同约定无需移交或仅需有偿移交的资产，应在收益期终止时，将这些资产的剩余残值合理纳入最后一期的净现金流量计算中，以确保估值的完整性与准确性。
（二）市场比较法 市场比较法是一种通过对比类似资产在当前市场中的交易价格，来评估目标资产价值的评估方法。其核心思想是“替代性原则”，即在相同或相似条件下，具有相近效用的资产应当具有相近的市场价值。该方法主要依赖于近期的市场交易数据，选取与被评估资产在用途、规模、区位、新旧程度、功能状况等方面相近的可比案例，通过对这些案例的交易价格进行调整，以得出目标资产的合理估值。 运用市场比较法的关键在于选择合适的可比参照物，并科学合理地进行差异因素的修正，如地理位置差异、交易时间差异、交易条件差异以及资产状况差异等。通过这些调整，可以更准确地反映被评估对象的市场价值。该方法具有数据直接、透明度高、易于理解的优点，广泛适用于房地产、二手车、设备等流动性较强的资产估值领域。然而，其有效性依赖于活跃且透明的市场环境，若缺乏足够的可比交易数据，则评估结果可能受主观判断影响较大。
运用市场法对PPP存量项目进行评估时，需遵循市场法的基本原则与操作规范。在选取可比交易案例并进行价值比率调整的过程中，应重点关注评估对象与可比案例在PPP项目合同条款、项目公司协议及章程内容、风险分担机制以及合作期限等方面的异同，深入分析这些差异可能对项目价值产生的影响，确保评估结果的合理性与公允性。
（三）成本法 成本法是一种基于资产重置成本或历史成本来评估资产价值的评估方法。其核心思路是：在当前市场条件下，重新购置或构建与被评估资产具有相同功能或效用的替代资产所需支出的成本，扣除相应的折旧与减值因素后，即为该资产的合理价值。该方法适用于那些能够准确计量重置成本、具备明确使用年限和磨损情况的资产，尤其在资产的市场交易数据缺乏或难以获取的情况下，成本法能提供较为可靠的估值依据。 在实际应用中，成本法通常包括三个关键步骤：一是确定资产的重置成本，即在现有技术条件和市场价格下，重建或购置相同功能资产所需的全部费用；二是评估资产已发生的各类损耗，包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值；三是以重置成本减去各项贬值，得出最终的评估价值。 成本法在固定资产、专用设备、在建工程等实物资产的评估中应用广泛，尤其适用于企业重组、资产抵押、破产清算等场景。值得注意的是，该方法在使用时需充分考虑技术进步、市场变化以及资产未来收益能力的影响，避免因忽视无形损耗而导致估值偏差。因此，成本法虽具操作性较强的优势，但其结论的合理性依赖于参数选取的科学性与假设前提的合理性。
运用成本法对PPP存量项目进行评估时，应严格遵循成本法的核心原则，全面梳理评估对象的原始取得成本，并深入分析成本构成与资产价值之间的关联性，审慎判断成本法在该项目中的适用条件与合理性。此外，还需重点考量PPP项目合同中明确的权利义务安排，项目公司相关协议及章程中的治理结构与约束条款，以及项目合作期限等关键因素，充分识别其对资产价值实现可能带来的限制或制约，确保评估结果真实、客观、合理。