在开展PPP存量项目评估业务时，应结合评估目的、评估对象特性、价值类型以及可获取资料的完整性和可靠性等因素，系统分析收益法、市场法和成本法三种基本评估方法的适用性。收益法适用于具备稳定现金流且未来收益可合理预测的项目，尤其适合运营性较强的PPP项目；市场法在存在类似交易案例且市场信息充分透明的情况下更具优势，可有效反映同类项目的市场价值水平；成本法则适用于资产构成清晰、历史成本记录完整的项目，尤其在资产损耗与重置成本差异较大的情形下具有参考价值。综合各项因素，评估人员应科学判断各方法的适用程度，合理选择单一方法或多种方法组合运用，确保评估结论的客观性、合理性和公允性。
收益法是基于资产未来所能产生的经济收益，将其预期现金流折现至当前时点，以此推断资产价值的一类评估方法的总称。市场法则是通过参考市场上近期相同或相似资产的交易实例，运用直接对比或类比分析手段，合理估算待估资产价值的技术路径集合。成本法则是以当前条件下重新构建或购置相同功能资产所需的全部成本为基础，扣除资产因使用、技术过时等导致的各类贬值因素，最终得出被评估资产价值的一系列评估方法的总和。
（一）收益法 收益法是一种通过预测资产在未来产生的预期收益，并将其折现至现值来评估资产价值的评估方法。该方法的核心理论依据是：一项资产的价值取决于其未来能够带来的经济利益。在应用收益法时，需综合考虑资产的盈利能力、风险水平以及市场环境等因素，合理确定未来收益的预测区间、折现率和收益稳定性。 具体而言，收益法通常包括现金流量折现法（DCF）、资本化率法等。现金流量折现法以未来各期净现金流量为基础，采用适当的折现率进行贴现，得出资产当前的评估价值；资本化率法则适用于收益稳定、可长期持续的情形，通过将稳定年收益除以资本化率来估算价值。 该方法特别适用于具有持续经营能力、收益可观的经营性资产或企业整体价值评估，如成熟企业、品牌资产、特许经营权等。然而，其有效性高度依赖于对未来收益预测的科学性和合理性，若预测偏差较大，可能导致评估结果失真。因此，在使用收益法时，需充分结合行业发展趋势、市场竞争力及内部管理能力等多维度信息，提高评估的准确性与可靠性。
运用收益法对PPP存量项目进行评估时，应严格遵循收益法的核心原则与操作规范，系统推进评估全过程。在此基础上，需重点关注并审慎分析以下关键因素，因其对项目估值结果具有显著影响： - **未来现金流的可预测性与稳定性**：结合项目历史运营数据、合同约定收益机制及市场需求变化，科学预测未来各年度预期收益，尤其应评估收入波动风险及政府支付能力或使用者付费的可持续性。 - **折现率的合理确定**：综合考量项目所在行业风险、资金成本、政策变动风险及项目公司资本结构，选取反映项目实际风险水平的折现率，避免因资本成本估算偏差导致估值失真。 - **合同期限与续期/退出机制**：准确识别项目合同的有效期、续约可能性及终止条款，特别是在特许经营权即将到期或存在不确定性的情况下，需对未来收益延续性进行审慎判断。 - **政府支付义务或补贴的信用风险**：对政府履约能力、财政支付保障机制以及地方债务状况进行分析，评估是否存在延期支付、降低支付金额或支付中断的可能性。 - **运营成本变动趋势**：基于历史成本数据及未来通胀、人工、能源等要素价格走势，合理预估运营成本增长，防止因成本低估导致收益高估。 - **政策与法律环境变化风险**：关注产业政策、财税制度、环保要求等外部环境变动对项目收益的影响，评估其潜在的合规与经济风险。 - **项目收益构成的合理性与合规性**：审查项目收入来源是否符合合同约定与相关法规，是否存在隐性补贴、不合理收费或变相政府担保等情形，确保收益预期的合法性和可实现性。 通过全面分析上述因素，能够更精准地反映PPP存量项目的内在价值，提升评估结果的可信度与决策参考价值。
1. 收益周期
PPP存量项目的收益周期通常具有明确的时限，且与项目合同中约定的合作期限相匹配。若PPP项目合同对运营期届满后的续约事宜有清晰规定的，可依据合同条款合理界定后续收益期限。
2. 营业收入 指企业在正常经营活动中，通过销售商品、提供劳务或让渡资产使用权等所实现的收入。该指标是衡量企业核心业务盈利能力的重要依据，通常扣除销售退回、折让及折扣后计算得出，反映企业主营业务的实际收益水平。
在对PPP存量项目的营业收入进行预测时，应以项目合同条款及设施实际产出能力为核心依据。除了充分考量宏观经济环境、区域发展态势、行业现状及其未来趋势对项目产出规模与定价的影响外，还需结合项目合同中明确规定的各类关键条款——如违约责任、赔偿机制、担保安排、提前终止条件以及价格调整触发机制等，系统评估其对未来现金流的潜在影响。通过多维度动态分析，提升收入预测的科学性与稳健性，确保财务模型能够真实反映项目在不同情景下的收益能力。
3. 收益计算方式
项目设施经营权资产组与项目设施所有权资产组的收益计算方式，通常并不完全等同于项目公司股权的收益口径。
项目设施经营权资产组与项目设施所有权资产组的收益计量通常采用超额收益口径。所谓超额收益，是指项目整体产生的总收益，在扣除其他协同贡献资产所贡献的收益份额后，剩余的归属于该资产组的收益部分。其中，其他贡献资产是指与上述两类资产组共同运作、并共同推动项目整体收益实现的相关资产。在预测资产组整体收益时，应聚焦于资产组内所有资产协同作用所产生的联合收益，无需对资产组内各项资产各自独立贡献的收益进行拆分或量化。
项目公司股权的收益通常以自由现金流或净利润作为衡量标准。
在实际评估操作中，也可结合PPP存量项目的具体特征，选取更为适宜的预期收益衡量方式。
4. 增加投资
在预测期内需追加投资的处理上，项目设施经营权资产组及项目设施所有权资产组的评估方法，与项目公司股权评估的方法存在差异。
在对项目设施经营权资产组及项目设施所有权资产组进行评估时，若预测期内需追加投资，应充分考虑经营期限届满时的资产移交方式与相关移交条件，合理测算该追加投资对项目未来收益的贡献水平，并据此将这部分收益贡献从整体项目预期收益中予以扣除，以确保评估结果的准确性与公允性。
在项目公司股权价值评估过程中，对于预测期内计划追加的投资，应将其计入对应年度的资本性支出，并综合考量该支出对项目公司股权收益的影响，以确保收益预测的准确性和评估结果的合理性。
5. 贴现率
项目设施经营权资产组与项目设施所有权资产组的折现率，通常与项目公司股权的折现率在内涵上存在差异。在确定折现率时，应充分反映未来现金流的不确定性，需结合PPP项目合同条款、风险分担机制、评估基准日的市场利率环境、行业平均投资回报率，以及项目特有的经营、融资、政策等风险因素进行综合考量，确保折现率与预期收益的计算口径相匹配。具体而言，估算上述两类资产组的折现率，可采用风险累加法、加权平均资本成本（WACC）模型等方法，以科学反映资产组合所承担的实际风险水平。
6. 最后一期的收益
在对项目设施经营权资产组及项目设施所有权资产组进行评估时，经营期最后一期的超额收益测算，其方法与标准应与各存续期间的测算要求保持基本一致。
在对项目公司股权进行评估时，对末期收益的预测应综合考量PPP项目合同中关于移交的具体条款，以及可回收的营运资金、尚未清偿的借款余额，还有移交过程中可能产生的相关成本与费用。对于项目公司中那些使用年限或经济寿命超过收益预测期，且无需移交或仅需有偿移交的资产，应在收益期结束时，将其残余价值合理纳入末期净现金流的计算中，以确保评估结果的完整性与准确性。
（二）市场比较法 该方法通过选取与评估对象相似的已成交案例，综合考虑交易时间、地理位置、交易状况、区域因素及个别因素等方面的差异，对可比案例的成交价格进行修正与调整，从而合理推断出待评估资产的市场价值。市场比较法强调实际交易数据的参考价值，具有较强的现实性和可操作性，广泛应用于房地产、无形资产及部分动产的价值评估中。在运用过程中，需确保可比案例的真实性、可比性与时效性，以保证评估结果的客观与公允。
运用市场法对PPP存量项目进行评估时，必须遵循市场法的核心原则与操作规范。在筛选可比交易案例并进行价值比率调整的过程中，尤其应重点关注评估对象与可比案例在PPP项目合同条款、项目公司协议及公司章程中的具体约定差异，以及在风险分担机制、合作期限、收益模式、政府付费机制、绩效考核标准等方面的异同，深入分析这些因素对项目价值可能带来的影响，从而确保评估结果的合理性与准确性。
（三）成本法 成本法是一种基于资产重置成本的评估方法，其核心思想是通过估算被评估资产在当前市场条件下重新构建或购置所需的成本，扣除相应的折旧与损耗，从而确定资产的价值。该方法通常适用于那些具有明确实物形态、历史成本资料完整且更新成本可获取的资产，例如房地产、机械设备、生产设施等。 在应用成本法时，一般需经过以下几个步骤：首先，确定评估对象的重置全价，即在当前技术、材料、人工和市场环境下，重建或购置相同功能资产所需支付的全部费用；其次，估测资产的实际已使用年限与尚可使用年限，合理计算有形损耗、无形损耗以及经济性贬值等各类折旧因素；最后，从重置全价中扣除各项折旧，得出评估资产的现时价值。 成本法的优势在于数据来源相对明确，评估过程较为客观，尤其适用于新建或功能尚未完全开发的资产。然而，该方法也存在一定局限性，例如难以准确量化无形资产价值，对技术快速迭代的资产存在评估滞后，且在市场条件剧烈波动时可能偏离实际市场价值。 因此，在实际应用中，成本法常与其他评估方法（如收益法、市场法）结合使用，以提高评估结果的全面性与准确性。特别是在缺乏活跃交易市场或收益数据不充分的情况下，成本法仍是一种重要且可靠的资产评估工具。
运用成本法对PPP存量项目进行评估时，应严格遵循成本法的核心原则，系统开展成本测算与分析工作。在评估过程中，需深入研判评估对象的取得成本与其内在价值之间的关联性，科学判断成本法在该项目中的适用条件与合理性。此外，必须充分重视PPP项目合同中的各项条款安排，认真分析项目公司协议及公司章程中关于资产权属、收益分配、运营责任与退出机制等关键内容，评估其对资产价值可能产生的约束或影响。同时，合作期限的长短、双方履约能力、政策变动风险等因素也应纳入考量范畴，以全面揭示项目真实价值水平，确保评估结果的客观性与可靠性。