1、旅游资源的独特特点及其管理等级

根据资源属性，我们可以将旅游资源分为两大类：自然景观（包括地文景观、水域风光、气候天象、生物景观）和人文景观（涵盖文物古迹、民俗风情、城乡风貌、现代设施、宗教文化、文学艺术、饮食购物）。这两类景观虽然各具特色，但也有一定的联系：自然景观通常需要一些人的干预和开发，因此常常带有文化元素；而人文景观往往依赖于自然景观的存在，并力求与其特点相匹配。

依据不同的管理层级，我国的旅游资源被划分为四个级别：世界级、国家级、省级和地市级资源。世界级旅游资源主要包括由联合国教科文组织认定的《世界遗产名录》内的古迹和自然保护区，以及被列入“人与生物圈”保护区网络中的自然区域。国家级旅游资源则包括国务院正式认定的重点风景名胜区、国家级历史文化名城和重点文物保护单位，林业部门认可的国家级自然保护区和森林公园，以及由国土资源部门认证的国家级地质公园等。省级旅游资源涵盖了省一级认定的风景名胜区、历史文化名城（镇）、文物保护单位、自然保护区和森林公园等；地市级或县级旅游资源，主要指的是市（县）级别的风景名胜区、文物保护单位等。

旅游资源的不同类别和管理等级，较为准确地体现了各种资源的独特价值和品质，构成了其定价的重要依据，也是决定价格高低的关键因素。

2、旅游资源开发的条件

旅游资源所处的地理区域、交通便捷程度等固定因素，加上国家政策的指导方向、旅游业的发展态势等不断变化的因素，直接影响了开发的初始投入和预期收益，这些都成为定调旅游资源价值的关键因素。

3、旅游景点经营许可的需求量

由于旅游资源的开发、利用和收益涉及较大的投资和较长的时间周期，投资者对旅游资源经营权的需求直接决定了其交易价值。

4、旅游景区当前的营业收入情况

对于已经具备一定开发水平的旅游景点，其现有的收入对评估经营权的价值具有关键影响。为了精准确定现有收入，应当从总收入中减去在一个计算周期内的实际运营成本。

5、旅游资源使用权的有效期限

任何旅游资源的经营使用权都通常与特定的经营周期紧密相关。这个经营周期的大致长度主要由现行法律法规规定，并且也会受到资源开发和建设投资计划的影响。一般来说，经营权的期限可能在30至50年之间变化。

综合上述因素，旅游资源经营权的价格可由以下公式一和公式二来表示：

公式一：未来值 = 投资金额 × (1 + 年利率)^(年数)

公式二表示：P = 1/3 * A * (α + β + γ) * t

如下所示： - 其中：P 表示旅游资源的使用权费用。公式一专门用于确定旅游景区的使用权价值；而公式二则适用于所有类型的旅游资源使用权价值的评估。

I 表示旅游资源经营权定价之年，该景区的现有收入为 (revenue)。

i％表示该旅游景区从开发之初至今，年均收入增长的幅度。

t代表旅游资源的运营许可期限（单位：年）。

A表示的是对旅游资源年度估值（assessed price），这一估值主要依据旅游资源的具体类型及其所处的级别来确定。

α表示旅游资源开发的条件系数，其值范围在0到1之间。

β表示旅游资源经营权的市场需求系数，其值范围介于0到1之间。

7代表其他影响因素的系数，该值范围介于0到1之间。